تدبير الأملاك العقارية للرشيدية تحت مجهر جطو

محمد الطبيب
قام المجلس الجهوي للحسابات بفاس في إطار ممارسة اختصاصاته المتعلقة بمراقبة التسيير طبقا لمقتضيات المادة 147 من القانون رقم 62.99 المتعلق بمدونة المحاكم المالية، بمراقبة موضوعاتية لتقييم تدبير الأملاك العقارية الخاصة المتعلقة بتسع جماعات ترابية تابعة لإقليم الرشيدية، والمتمثلة في الجماعات الحضرية الرشيدية وأرفود وكلميمة والجماعات القروية الخنك وشرفاء مدغرة وأوفوس والرتب وفركلة العليا وفركلة السفلى. وقد أسفرت مراقبة تدبير الأملاك الجماعية بالجماعات التابعة لإقليم الرشيدية عن تسجيل مجموعة من الملاحظات وإصدار
توصيات بشأنها، يمكن إدراج أهمها في ما يلي:
التدبير الإداري للأملاك الجماعية العقارية الخاصة
. البنية المكلفة بتدبير الأملاك العقارية الخاصة
لم تقم الجماعات، المعنية بالمراقبة، بإحداث بنية تعنى بتدبير أملاكها العقارية الخاصة، بل اكتفت في أغلب الحالات بإسناد هذه المهمة إلى موظف بالموازاة مع تكليفه بمهام إدارية أخرى. كما لا تتوفر هاته الجماعات على النصوص القانونية والمطبوعات ذات الصلة، والكفيلة بتسهيل مباشرة العمل والإحاطة بالمستجدات الواردة في هذا الميدان، كما أنه، و في إطار التكوين المستمر، لم يتم تنظيم سوى دورة تكوينية فريدة من قبل الجماعتين الحضريتين الرشيدية وأرفود مؤطرة من قبل معهد خاص تمحورت حول موضوع تدبير الأملاك الجماعية.
وقد نجم عن تقصير الجماعات في توفير وسائل العمل البشرية والمادية الضرورية لتدبير أملاكها الخاصة الاختلالات التالية:
—غياب دراسة الملفات والمشاريع الخاصة بالعمليات العقارية والمتعلقة بالملك الخاص وإعداد تقارير بشأنها ؛
—عدم القيام بمتابعة مستمرة لواقع تدبير واستغلال الأملاك الجماعية، مع اقتراح لسبل تدعيمها وتطويرها، وكذا
تصحيح الأوضاع القانونية والمالية والاقتصادية غير الملائمة كتفويت حق الاستغلال للأغيار وتغيير النشاط
التجاري، …. ؛
—عدم إعداد تقارير دورية عن حالة تدبير واستغلال الأملاك العقارية الخاصة تتضمن أوجه الخلل وإجراءات التقويم ؛
—ضعف التنسيق مع المصلحة التقنية )المكلفة بالصيانة( ومصلحة الشؤون القانونية )تتبع النزاعات والدعاوى(
وقسم تنمية الموارد المالية )تحصيل عائدات الأملاك( وكذا المصالح الخارجية على المستوى الإقليمي والمركزي ذات الصلة بالموضوع )تثمين الملك الخاص(.
. التدبير الإداري للأملاك العقارية الخاصة
أسفرت مراقبة التدبير الإداري للأملاك العقارية الخاصة المتعلقة بالجماعات موضوع المراقبة عن مجموعة من الملاحظات يمكن إجمالها في ما يلي:
 غياب إحصاء دقيق وتتبع دوري للأملاك الجماعية،إذ لا تقوم الجماعات، المعنية بالمراقبة، بضبط أملاكها
العقارية الخاصة كما تنص على ذلك الدوريات التي تحث على جرد وإحصاء العقارات عن طريق المعاينة
الميدانية، مع ضرورة تكوين ملف قانوني وتقني لكل عقار تحفظ به جميع الوثائق الأساسية المتعلقة به
(سندات الملكية، عقود الكراء، …..(، وكذا جميع التصرفات القانونية التي ترد عليه سواء بالنسبة للأملاك
التي حازتها الجماعة إثر التقسيم الإداري، أو تلك التي حازتها بعد إنشائها.
 تدوين شكلي للأملاك العقارية الجماعية الخاصة، حيث يتعين على الجماعات، المعنية بالمراقبة، قصد
ضبط أملاكها، ليس فقط القيام بإحصائها، بل العمل على تدوينها بسجلات، تكون بمثابة مرجع متكامل
وموضوعي لكل المعلومات التقنية والقانونية للعقارات المملوكة للجماعات كما تنص على ذلك مقتضيات
الفصل الأول من القرار الوزيري المؤرخ في 31 دجنبر 1921 و المتعلقة بكيفية تدبير الأملاك الخاصة بالبلديات، حيث لوحظ في هذا الصدد أن عددا كبيرا من العقارات المقيدة في سجل المحتويات غير تامة العناصر، كما أن سجل الأملاك يفتقد للشمولية ويعتريه نقص في البيانات الضرورية.
 ضعف التمييز بين الملك العمومي والملك الخاص، إذ أن اكتساب الملك الجماعي للصفة العمومية يقتضي
تطبيق الجماعات لمسطرة التخصيص الشكلي كما ينص على ذلك الفصل الرابع من الظهير الشريف المؤرخ
في 19 أكتوبر 1921 والفصل الرابع من الظهير الشريف المؤرخ في 28 يونيو 1954 ، حيث يتم تقييد الملك في
عداد الأملاك العمومية بمقتضى مرسوم قرار وزيري يصدر بعد استشارة مدير الداخلية ورؤساء الإدارة الذين
يهمهم الأمر، وبعد اقتراح الجماعة الإدارية. غير أن المجلس الجهوي للحسابات سجل غياب تفعيل جميع
الجماعات، المعنية بالمراقبة، لهاته المسطرة، حيث تبقى الأملاك العقارية العامة موضوع تخصيص ضمني
والذي يحصل فقط بمقتضى أعمال إدارية، مما يجعل التصنيفات المعتمدة في سجل المحتويات غير دقيقة
وتفتقد إلى الإثباتات القانونية لوصفها أملاكا عامة، وبالتالي تمييز الأملاك الخاصة عنها. وقد نتج عن هذا
الوضع كون السجلات المعتمدة لا تعدو أن تكون مجرد وثائق شكلية بالنظر إلى غموض وتناقض المعايير
المعتمدة في تصنيف الأملاك الجماعية، وعدم شمولية السجلات وعدم دقة بياناتها، بما في ذلك عدم تضمين
البيانات المالية الواردة في القرار الجبائي، وكذا غياب الملفات القانونية والتقنية للعقارات المدونة بالسجل.
 عدم ضبط استغلال الملك الجماعي الخاص، والذي يرجع بالأساس إلى الأسباب التالية :
—غياب سندات الملكية وعدم العمل على تسوية الوضعية القانونية لجل العقارات عبر تصفية الأراضي المحتضنة لها والمبادرة إلى تحفيظها طبقا لمقتضيات دورية وزير الدولة في الداخلية رقم 57 /م.م.ج.م. بتاريخ 21 أبريل 1998 المتعلقة بتحفيظ الممتلكات العقارية للجماعات المحلية وهيئاتها؛
—غياب أغلب عقود الكراء، أو في حالة وجودها تكون قديمة وغير محينة، حيث أصبحت المحلات مستغلة من لدن أشخاص آخرين، أو مكترين من الباطن، أو ورثة المكترين الأصليين، مما يصعب معه متابعة المكترين الأصليين قضائيا، خاصة وأن السومة الكرائية ضعيفة ولا تتناسب مع المصاريف اللازمة للمتابعة. كما أن عددا من المحلات توقف مكتروها عن استغلالها دون أن تعمل الجماعات، موضوع المراقبة، على اتخاذ الإجراءات الضرورية لإعادة استغلالها.
لذا، يوصي المجلس الجهوي للحسابات بضرورة الحرص على التدبير الإداري الجيد للأملاك الجماعية العقارية الخاصة وفق مقاربة تنموية، و ذلك عبر :
—إحداث بنية مكلفة بتدبير الأملاك العقارية الخاصة مع الحرص على توفير وسائل العمل البشرية والمادية
الضرورية لاشتغالها، بما في ذلك اعتماد دليل للمساطر بالنسبة للجماعات الحضرية يحدد الاختصاصات
والمهام الموكلة إلى مختلف المصالح الجماعية؛
—إعمال إحصاء دقيق ودوري للأملاك الجماعية، مع الحرص على تدوينها بسجل المحتويات بحيث يكون بمثابة
مرجع متكامل و موضوعي لكل المعلومات التقنية والقانونية للعقارات المملوكة للجماعات؛
—تحري الدقة والتقيد بالإثباتات القانونية بخصوص المعايير المعتمدة لتصنيف الأملاك العامة الخاصة ؛
—ضبط استغلال الملك الجماعي الخاص بالعمل على توفير سندات الملكية وتسوية الوضعية القانونية للمباني
عبر تصفية الأراضي المحتضنة لها والمبادرة إلى تحفيظها.
تقييم استغلال الأملاك العقارية الخاصة
. الاقتناءات
قامت الجماعات الترابية موضوع المراقبة منذ منتصف الثمانينات بمباشرة عمليات اقتناء قطع أرضية من الجماعات السلالية مجانا أو بعوض، قصد إحداث مناطق صناعية وسياحية وكذا إنجاز تجزئات سكنية؛ وقد لاحظ المجلس الجهوي للحسابات، بهذا الخصوص، أن إنجاز عمليات الاقتناء تطلب مددا طويلة تجاوزت في بعض الأحيان عشر سنوات. ويعزى هذا أساسا إلى تعقد المساطر القانونية في هذا المجال، بالإضافة إلى عدم ضبط الجماعات المعنية للملفات القانونية لعمليات الاقتناء، مما تعذر معه استكمال العناصر القانونية للعملية في مدة معقولة.
. التفويتات
تعتبر الرشيدية الجماعة الحضرية الوحيدة التي قامت بتفويتات منذ منتصف التسعينات، بناء على دفتر تحملات معد من قبل سلطة الوصاية، وعلى أساس ثمن فردي محدد من طرف اللجنة الإدارية للتقييم، وقد تم بهذا الخصوص تسجيل الملاحظات التالية :
 تأخر الجماعة في تسوية تفويتات البقع الأرضية المتعلقة بتشييد المساكن، حيث تم توزيع البقع المكونة
لها منذ سنة 1981 ، وتملك الجماعة جزء منها بناء على عقد لفيف بينما قامت باقتناء الجزء الباقي من أراضي
الجموع بموجب عقد البيع المؤرخ في 26 يونيو 1996 وقرار وزير الداخلية بتاريخ 26 نونبر 1996 ، غير أن هذه العملية لا زالت منذ ذلك الحين في طور التسوية؛
 تفويت بقع أرضية لتسوية وضعية مشاريع استثمارية تم إنجازها قبل إتمام مسطرة تفويت البقع الأرضية
المحتضنة لها، حيث بادر المستفيدون من عملية تشجيع الاستثمار إلى إنجاز المشاريع، بينما تكلفت الجماعة
لاحقا بتسوية وضعية البقع الأرضية المخصصة لها؛
 عدم استرداد القطع الأرضية من المستفيدين الذين أخلوا بالتزاماتهم، حيث لم ينكب المجلس الجماعي
على إحصاء المستفيدين من البقع الأرضية المخصصة للاستثمار الذين لم ينجزوا المشاريع المخولة لهم حق
الاستفادة منها، حيث صادق خلال دورته العادية لشهر فبراير 2011 على مقرر يقضي بسحب حق الاستفادة
من المستثمرين الذين تبين أنهم لم ينجزوا مشاريعهم، لكن من دون أن يتم تفعيله؛
 إغفال المجلس الجماعي استرداد قطعة أرضية تم تفويتها إلى وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية، حيث
قامت الجماعة سنة 2002 بتفويت ثلاث بقع أرضية تابعة للملك البلدي الخاص إلى نظارة الأوقاف قصد تشييد مقر المجلس العلمي ومركب تجاري وسكني وحمام وفرن، وذلك من دون أن يتم تحديد ثمن التفويت، مما حدا بالطرف المستفيد لاحقا إلى رفض الثمن الذي حددته لجنة التقييم، ومن دون أن تقوم الجماعة باتخاذ الإجراءات الضرورية لإجبار المقتني على تسديد ثمن البقع الأرضية التي تم استغلالها، أو العمل على استرداد البقعة الأرضية التي ظلت شاغرة.
لذا، يوصي المجلس الجهوي للحسابات بما يلي:
—ضرورة إتمام عمليات اقتناء القطع الأرضية وذلك بضبط ملفاتها القانونية، والعمل على استكمال إجراءات
التحفيظ المتعلقة بها ؛
—تدارك الاختلالات المسجلة بخصوص عمليات التفويتات بالنسبة للجماعة الحضرية الرشيدية، عبر تسوية
الوضعية القانونية للبقع الأرضية المفوتة قصد تشييد المساكن أو تلك المخصصة لنشاط استثماري، مع الحرص على استرداد القطع الأرضية من المستفيدين الذين أخلوا بالتزاماتهم.
. عمليات الكراء بهذا الخصوص يتوجب التمييز بين صنفين من المحلات:
 المحلات المكراة قديما: سواء التجارية منها أو المعدة للسكنى، فإن جلها تم كرائه من دون إبرام عقود وبسومة
كرائية زهيدة تكاد تكون مجانية، ولا تتناسب مع القيمة الاقتصادية للملك الخاص الجماعي، الأمر الذي يفوت
على الميزانيات الجماعية مبالغ مالية كبيرة، بحيث أن متوسط ثمن الكراء الشهري لمختلف مكونات هذه
الأملاك يبقى ضعيفا للغاية إذ يتراوح بين 45,00 درهم و 310,00 درهم. إن ضعف الوجيبات الكرائية سواء
بالنسبة للبنايات السكنية أو تلك التجارية، وبالتالي تدني مردوديتها السنوية، إذا كان يجد تفسيره في قدم
العقود، فإن سببه الرئيسي يعود إلى أن الجماعات المعنية بالمراقبة لم تعمل على تصحيح الأوضاع القانونية
لعمليات كراء البنايات والمحلات، مع اعتماد مسطرة المراجعة الإدارية أو القضائية للسومة الكرائية )القانون
رقم 6.79 الصادر في 25 دجنبر 1980 المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري(. وقد نتج عن هذه الوضعية غياب ضبط كل الجماعات المعنية بالمراقبة للمستغلين الحاليين للمحلات التجارية، وبالتالي تعذر عليها تطبيق مقتضيات دورية وزارة الداخلية عدد 74 بتاريخ 25 يوليوز 2006 بما في ذلك تسوية وضعية الأملاك
الخاصة المكراة عبر إعداد دفاتر التحملات، مع تحديد وضعية مكتري المحلات التجارية وخصوصا تسوية وضعية ورثة المكترين الأصليين أو الأغيار الذين تم التنازل لفائدتهم من دون الحصول على إذن الجماعة المعنية.
 المحلات المكراة حديثا والمتأتية من مشاريع اقتصادية جماعية: قامت بعض الجماعات المعنية بالمراقبة خلال فترة التسعينات بإحداث مشاريع اقتصادية بعد حصولها على قرض من صندوق التجهيز الجماعي، وذلك
تطبيقا للدورية الوزارية عدد 6397 بتاريخ 11 / 12 / 1992 المتعلقة بإعادة تنظيم هذه المؤسسة المالية والرامية
إلى منح قروض للجماعات قصد إنشاء مشاريع اقتصادية من شأنها تحقيق المردودية. وفي هذا الإطار قامت
كل من الجماعتين الحضريتين الرشيدية وأرفود والجماعات القروية الرتب وفركلة العليا وفركلة السفلى بإنجاز
مشاريع تتمثل، على التوالي، في مركب تجاري ومجمع تجاري وسوق أسبوعي ومرافقه و سوق مغطاة ومقهى
ومركب تجاري. وقد اعترى استغلال هذه المشاريع الاقتصادية، المصنفة ضمن الأملاك الجماعية الخاصة، العديد من المشاكل، ولم تحقق المردودية المتوخاة منها، بل أضحت بالنسبة لجل الجماعات الترابية، المعنية، تشكل عبء ماليا إضافيا من قبيل توفير الاعتمادات الضرورية لصيانتها. و في ما يلي عرض للمشاريع الاقتصادية المذكورة والمشاكل التي تعتري استغلالها:
•الجماعة الحضرية الرشيدية
قامت الجماعة الحضرية الرشيدية ببناء المركب التجاري «مولاي علي الشريف » الذي يحتوي على 49 دكانا وساحة تجارية بالطابق الأول تمتد على مساحة 2119,56 م ² ، وقد اعترت عملية استغلال المركب التجاري الاختلالات التالية :
—الدكاكين المخصصة لذوي الحقوق : على الرغم من أن لجنة الخبرة حددت السومة الكرائية بتاريخ 24 يناير 2001 في أدنى مستوياتها ) 600,00 درهم( إلا أن ثمانية متعهدين رفضوا السومة ولم يباشروا استغلال المحلات وبالتالي عدم أداء الوجيبات الكرائية، كما رفعوا دعوى قضائية ضد الجماعة، حيث تم إصدار قرار من محكمة الاستئناف الإدارية ضد الجماعة يقضي بتعويضهم ماديا، وقام المجلس الجماعي بتخصيص اعتمادات مالية في هذا الصدد خلال الدورة الاستثنائية المنعقدة بتاريخ 13 يناير 2012 .
—الدكاكين المكراة عبر طلب العروض: لم تتمكن الجماعة من كراء المحلات بسومة كرائية تتناسب مع العناصر التي تحدد قيمتها كما تنص على ذلك مقتضيات الفصل 6 من القانون رقم 6.79 ، حيث لم تتجاوز في أغلبها مبلغ
1.500 درهم. كما أن الجماعة اضطرت للجوء إلى صفقة تفاوضية لكراء المحل رقم »24« بسومة كرائية حددت في 602,00 درهم. إضافة إلى أن عقد الكراء تضمن أداء مبلغ جزافي عن كل محل مكترى، مقابل تخويل المكترين حق تملك الأصل التجاري، مع إمكانية تفويته بعد مضي ثلاث سنوات على إبرام عقد الكراء.
—الساحة التجارية بالطابق الأول: إن بناء المركب التجاري، وعلى غير العادة، ترك الطابق الأول عبارة عن ساحة مترامية من دون تقسيم، على أن تخصص وفق دفتر التحملات لممارسة التجارة العصرية على شاكلة المساحات التجارية الكبرى. غير أن تموقع الساحة في الطابق الأول وعدم تناسب تصميمها مع النشاط التجاري المزمع تخصيصها له، حال دون إمكانية كرائها، مما اضطرت معه الجماعة مرة أخرى للجوء إلى صفقة تفاوضية لكرائها أسفرت عن سومة كرائية شهرية حددت في 12.600,00 درهم مع أداء مبلغ جزافي حدد في 200.000,00 درهم. إزاء تعذر استغلال الساحة التجارية على حالتها، قام المستغل بكراء من الباطن بعد الحصول على إذن كتابي من رئيس الجماعة تحت رقم 1290 / 08 بتاريخ 13 أكتوبر 2008 تطبيقا لمقتضيات الفصل 22 من ظهير 24 ماي 1955 ، حيث عمد إلى تقسيم الساحة إلى عدة محلات تجارية بناء على رخصة مسلمة من رئيس الجماعة الحضرية الرشيدية رقم 8 بتاريخ 07 / 01 / 2009 و وفق تصميم مسلم من القسم التقني للجماعة. في حين لم تقم الجماعة، بمجلسيها الحالي والسابق، بمطالبة المستغل بالرفع من السومة الكرائية بالنظر إلى الكراء من الباطن تطبيقا لنفس مقتضيات الفصل 22 من ظهير 24 ماي 1955 ، كما أقدمت الجماعة على رفع دعوى قضائية أمام المحكمة التجارية بمكناس ابتداء من تاريخ 13 مارس 2012 لإفراغ الساحة التجارية معللة ذلك بعدم قانونية إقدام المستغل على الكراء من الباطن، كما أنها لم تقم بإصدار الأوامر بالمداخيل المتعلقة بكراء الساحة التجارية ابتداء من متم سنة 2009 ، مما جعل القابض الجماعي يدرجها في خانة المداخيل غير المصنفة، وقد بلغ مجموعها 327.600,00 درهم إلى غاية 31 دجنبر 2011 .
•الجماعة الحضرية أرفود
قامت الجماعة الحضرية أرفود ببناء مركب تجاري يتكون من طابق أرضي يحتوي على 28 دكانا ومن طابق أول يضم 26 دكانا، ومن قبو يحتضن 16 دكانا بمساحات متفاوتة ما بين 10 م ² و 54 م ² وقد عرف استغلال المركب التجاري مجموعة من الاختلالات يمكن إدراجها كالتالي :
—تعذر كراء دكاكين المركب التجاري في مدة وجيزة: لم تتمكن الجماعة الحضرية أرفود من كراء جميع الدكاكين بعد الانتهاء من أشغال تشييد المركب التجاري، حيث استغرقت عملية الكراء المدة الفاصلة ما بين بداية سنة 1997 إلى حدود سنة 2010 ؛
—كراء دكاكين المركب التجاري بسومة كرائية زهيدة لا تناسب القيمة التجارية للعين المكراة: قامت الجماعة بكراء دكاكين المركب التجاري استنادا إلى طلبات عروض ) 2009 / 4 و 2010 / 6 و 2010 / 11 (، وقد لوحظ أنه تم الاعتماد على دفتر تحملات مصادق عليه بتاريخ 2 يونيو 2004 ، والذي يحيل بدوره على محضر اجتماع اللجنة الإدارية للتقييم بتاريخ 28 أبريل 2004 والتي حددت السومة الكرائية آنذاك، في ظل إكراهات ظرفية كما جاء في محضر اللجنة التي اعتبرت أن تحديد أثمنة الكراء كان موضوعيا و يراعي «الظرفية الحالية للمنطقة والسكان التي ترجع بالأساس إلى الجفاف وضعف القدرة الشرائية للمستهلكين وكذا الركود السياحي الذي يعرف تراجعا ». مما أفضى إلى كراء المحلات بسومة كرائية لا تتناسب مع العناصر التي تحدد قيمتها كما تنص على ذلك مقتضيات الفصل 6 من القانون رقم 6.79 ، حيث بلغ متوسط السومة الكرائية بالنسبة للدكاكين المتواجدة بالطابق الأرضي مبلغ 470,00 درهم وبالنسبة للطابق الأول مبلغ 300,00 درهم وبالنسبة للقبو مبلغ 250,00 درهم؛ علما أن اللجنة الإدارية للتقويم كانت قد حددت في سنة 2004 ثمن انطلاق الكراء بالنسبة للطابق الأول في مبلغ 250,00 درهم وبالنسبة للطابق الأرضي في مبلغ 500,00 درهم وبالنسبة للقبو في مبلغ 500,00 درهم .
—علاوة على ذلك، تضمنت عقود كراء الدكاكين الخارجية وتلك المتواجدة على الواجهة أداء مبلغ جزافي حدد في 35.000,00 درهم عن كل محل مكترى، مقابل تخويل المكترين حق تملك الأصل التجاري، مع إمكانية تفويته بعد مضي مدة سنتين من تاريخ إبرام عقد الكراء؛
—قيام مكتري الدكاكين المتواجدة بالقبو بالكراء من الباطن من دون اتخاذ السلطة الجماعية للإجراءات الزجرية
الضرورية: تغاضت السلطة الجماعية عن اتخاذ الإجراءات الزجرية إزاء قيام مكتري المحلات التجارية المتواجدة بالقبو بكراء بعض الدكاكين من الباطن، كما أن هذه العملية امتدت كذلك إلى كراء بعض الممرات المتواجدة بين المحلات التجارية.
•الجماعة القروية الرتب
قامت الجماعة القروية الرتب ببناء سوق أسبوعي ومحلات تجارية ومقهى ملحق به. في هذا الإطار، لم يعرف السوق الأسبوعي أي رواج تجاري منذ تشييده سنة 1998 نظرا لموقعه، كما أن كراء مرافق السوق الأسبوعي لم يفض سوى إلى سومات كرائية شهرية لم تتجاوز مبلغ 200,00 درهم بالنسبة للدكاكين، و 450,00 درهم بخصوص المقهى. في المقابل، عمد مكترو المحلات التجارية إلى فسخ عقود الكراء التي تربطهم بالجماعة، نتيجة انعدام الرواج التجاري بالسوق الأسبوعي، كما أن الجماعة لم تستطع إعادة كراء المحلات التجارية الشاغرة وفق قواعد القانون الخاص المنصوص عليها في دورية وزارة الداخلية عدد 74 بتاريخ 25 يوليوز 2006 المتعلقة بمسطرة كراء الأملاك الخاصة، إذ أن مصادقة سلطة الوصاية على دفتر التحملات يقتضي التوفر على سند ملكية العقار المراد كراؤه. وقد أفضت هذه الوضعية إلى تعذر استغلال المحلات التجارية، كما أن تجهيزاتها أصابها التآكل بفعل غياب أعمال الصيانة.
و قد اتسمت عائدات استغلال السوق الأسبوعي بالضعف، إذ لم تتجاوز طيلة الفترة الممتدة من 2004 إلى 2010 مبلغ 8.385,75 درهم، في حين تطلب إنجاز هذا المشروع غلافا ماليا حصر في 1.231.531,48 درهم، إضافة إلى تحمل الجماعة أعباء تسديد فوائد الدين لمدة 10 سنوات. كما ترتب في ذمة مكتري المحلات التجارية مبالغ مهمة لفائدة الخزينة الجماعية ناهزت في مجملها خلال الفترة 2004 – 2009 مبلغ 189.395,75 درهم.
•الجماعة القروية فركلة العليا
قامت الجماعة بتشييد سوق مغطاة ومقهى بمحاذاة مقرها، وقد اعترت عملية الاستغلال العراقيل التالية :
—السوق المغطاة: تمتد السوق المغطاة على مساحة 900 م ² وتحتوي على 27 دكانا. عرفت عملية كراء المركب عدة مراحل اتسمت جميعها بتعذر مباشرة مسطرة الكراء بطريقة فعالة بالنظر إلى وجود عدة إكراهات تمثلت في :
—بالنسبة للفترة الممتدة من 21 نونبر 2000 إلى غاية فاتح غشت 2005 ، ظلت عائدات السوق في مستوى مقبول حوالي 40.000,00 درهم في السنة، بفضل كراء جميع الدكاكين. إلا أنه منذ سنة 2005 ، ستعرف عائدات السوق انخفاضا كبيرا بسبب قيام أغلب المكترين بفسخ عقود الكراء التي تربطهم بالجماعة، على الرغم من تواضع السومة الكرائية الشهرية والتي لا تتعدى 100,00 درهم. و هكذا، لم يتعد عدد الدكاكين المكراة ثلاثة الدكان 1 و 2 و 6 من مجموع 27 دكان.
—بالنسبة للفترة الممتدة من 05 / 09 / 2005 إلى 31 / 12 / 2010 ، فقد تمت إعادة كراء الدكاكين عن طريق طلب العروض بتاريخ 25 أكتوبر 2010 ، وبناء على كناش تحملات مصادق عليه بتاريخ 8 يونيو 2006 و لم تتمكن الجماعة من كراء المحلات التجارية بسومات كرائية ملائمة حيث لم تتعد مبلغ 105,00 درهم، مما يجعلها هزيلة، ولن تمكن الجماعة من الحصول على عائدات مالية مهمة .
—المقهى المتواجد بجوار المقر الإداري للجماعة: تعذر كراء المقهى بالنظر إلى أنه لم يتقدم سوى مرشح واحد، مما حتم كرائها بسومة كرائية لم تتجاوز مبلغ 500 درهم شهريا، والذي لم يصل إلى الحد الأدنى الذي حددته لجنة
التقييم المنبثقة عن الجماعة والمحدد في 700 درهم. و يرجع هذا بالأساس إلى غياب إنجاز الجماعة لدراسة الجدوى بخصوص بناء المقهى والتي شيدت بالأساس بهدف الرفع من مداخيلها الذاتية، كما أن تشييدها بجوار الجماعة شكل عائقا أمام توسيع مقر الجماعة لاحقا.
•الجماعة القروية فركلة السفلى
قامت الجماعة سنة 2003 ببناء مركب تجاري يحتوي على 24 دكانا ومقهى، حيث عمدت إلى كرائها عن طريق السمسرة العمومية بتاريخ 21 ماي 2003 طبقا لمقتضيات الفصل 42 من المرسوم رقم 2.76.576 بتاريخ 30 شتنبر 1976 المتعلق بنظام المحاسبة للجماعات المحلية وهيئاتها، وحسب المسطرة المنصوص عليها في المرسوم رقم 2.76.479 بتاريخ 14 أكتوبر 1976 المتعلق بصفقات الأشغال والمواد والخدمات لفائدة الدولة، ووفق كناش تحملات. و لم تتمكن الجماعة من كراء المحلات التجارية والمقهى بسومات كرائية ملائمة والتي لم تتجاوز مبلغ 135,00 درهم بالنسبة للدكاكين و 415,00 درهم بالنسبة للمقهى. في المقابل، عمد مكترو المحلات التجارية إلى فسخ عقود الكراء التي تربطهم بالجماعة، بعدما تعذر عليهم ربط محلاتهم بالكهرباء وشبكة الماء الصالح للشرب لعدم تزويد المركب التجاري بالتجهيزات الضرورية لذلك من طرف الجماعة. كما أن الجماعة أنجزت مسطرة كراء المحلات التجارية الشاغرة من جديد وفق قواعد القانون الخاص والتي تم التنصيص عليها في دورية وزارة الداخلية عدد 74 بتاريخ 25 يوليوز 2006 المتعلقة بمسطرة كراء الأملاك الخاصة، إلا أنها لم تتمكن من الحصول على مصادقة سلطة الوصاية على دفتر التحملات لعدم توفرها على سند ملكية العقار. وقد أفضت هذه الوضعية إلى عدم استغلال المركب التجاري والذي أصبح في وضعية جد سيئة وأصيبت كل تجهيزاته بالتآكل بفعل غياب الصيانة.
لذا، يوصي المجلس الجهوي للحسابات السلطات الجماعية بضرورة إنجاز دراسات الجدوى بالنسبة للمشاريع
الاقتصادية المدرة للدخل المزمع إنجازها مستقبلا، مع الحرص على حسن تدبير أملاكها سواء تلك المكراة قديما
أو تلك التي تم إنشاؤها حديثا ؛ وذلك وفق مقاربة تنموية تستهدف من جهة تصفية الوضعية القانونية لهذه
الأملاك، ومن جهة أخرى تسوية وضعية المكترين والمستغلين بما يحفظ الحقوق المالية للجماعة عبر اعتماد
سومات كرائية تتماشى مع ثمن السوق.
تدبير العائدات المالية للملك الخاص الجماعي
يتسم تحصيل عائدات الأملاك الجماعية، من جهة بعدم انتظام إصدار الأوامر بالتحصيل من قبل الآمر بالصرف في بداية كل سنة مالية لتمكين القابض من تبويب المداخيل المحصلة في الميزانية الجماعية، ومن جهة أخرى، بضعف الإمكانيات المتاحة لوكيل المداخيل لمباشرة التحصيل، وخصوصا متأخرات مداخيل الأكرية عن السنوات الماضية، حيث أن نسبة تحصيل العائدات بالنسبة لتلك المتوقعة تكون دائما ضعيفة.
لذا يوصي المجلس الجهوي للحسابات بضرورة الحرص على الاستخلاص الدوري لعائدات الملك الجماعي عبر مد شساعة المداخيل بوسائل العمل المادية و اللوجستيكية الضرورية، والحرص على الإصدار الدوري للأوامر بالتحصيل.
تقييم التدابير المتخذة بخصوص الأملاك الجماعية
أبان تقييم دور المجالس الجماعية في تدبير الأملاك الجماعية الخاصة، عن غياب مقاربة متكاملة تروم ضبط استغلال الرصيد العقاري سواء من الناحية الإدارية أو المالية، مما نجم عنه ضعف مردودية الأملاك العقارية وارتفاع الباقي استخلاصه بخصوصها.
في هذا الإطار، سجل المجلس الجهوي للحسابات عدم قيام السلطات الجماعية بتسوية سندات ملكية العقارات عبر
رصد الاعتمادات المالية الضرورية لتحفيظها طبقا لمقتضيات دورية وزارة الداخلية رقم 57 بتاريخ 21 أبريل 1998 ، حتى تتمكن من الاستغلال الأمثل لأملاكها العقارية الخاصة وتحصيل عائدات مالية مهمة بكرائها وفق سومات كرائية ملائمة، حيث دأبت المجالس الجماعية إما على اجتناب التداول بخصوص الملك الجماعي الخاص أو تعمل على اتخاذ مقررات بشأنه من دون أن يتم تطبيقها.
لذا، يوصي المجلس الجهوي للحسابات السلطات الجماعية بضرورة الانكباب على دراسة السبل الكفيلة بتحسين
التدبير الإداري والمالي للأملاك الجماعية العقارية الخاصة عبر إعطاء الأولوية لتسوية وضعيتها القانونية من جهة، وحسن استغلالها اقتصاديا من جهة أخرى. كما يتوجب الحرص على تطبيق مقررات المجالس الجماعية المتخذة في هذا الصدد.